一、全款買(mǎi)還是貸款買(mǎi)，貸款多少合適？

這個(gè)問(wèn)題，還是比較好回答的，當然是貸款買(mǎi)啦，用銀行的錢(qián)，豈不樂(lè )哉，如果你是土豪，請隨意，現金實(shí)在沒(méi)地兒去啦，買(mǎi)個(gè)房子玩玩，就不多說(shuō)啦。

建議：貸款買(mǎi)，能用公積金貸款買(mǎi)是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買(mǎi)房，租房都可以用，對買(mǎi)房最利好的就是貸款的上限又從80萬(wàn)提高到120萬(wàn)。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。

公積金貸款現在的利率是4.05%，商業(yè)貸款也在6%上線(xiàn)，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會(huì )有小幅度的折扣。

貸款，個(gè)人建議就按照最低要求付的首付款來(lái)貸就ok。

二、如果貸款，貸多長(cháng)時(shí)間合適，要提前還款嗎？

貸款，公積金：4.05%商業(yè)貸款：6.15%，公積金貸款120萬(wàn)，商業(yè)貸款280萬(wàn)，貸款400萬(wàn)。

很多朋友看到30年，等額本息的總利息是421.5萬(wàn)，等額本金332.1萬(wàn)，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。

但是我們換位思考，投資的利息只要大于6.15%，假如現在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢(qián)，而是投資收益大于10%，那我們的資金又多創(chuàng )造了3.85%的利息哦，比我們現在的一年期定期存款都高，你說(shuō)合算不合算。

建議：按最長(cháng)的時(shí)間貸款，能貸30年，就貸30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投資，不用著(zhù)急還銀行貸款的。

提前還款，就看你想不想在用銀行的錢(qián)投資嗎？自由選擇權在你們手上哦。

三、等額本息or等額本金

首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。

等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會(huì )高出很多，上圖大家應該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺(jué)自己吃了很大的虧似得。

但是，真的是這樣嗎？

其實(shí)無(wú)論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應的月利率(約定的年化利率/12個(gè)月)，計算出自己當月應該償還銀行的利息的。也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實(shí)是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。

舉個(gè)例子：

如果借款100萬(wàn)，20年還清，年利率6.15%，則月利率為0.5125%。

1、假設等額本金，則月還款本金為：100萬(wàn)/240個(gè)月，即每月為4167元；

(1)第一個(gè)月還款利息為：100萬(wàn)*0.5125%=5125元，則第一個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5125=9625元。

(2)第二個(gè)月剩余本金為100萬(wàn)-4167=995833元，則第二個(gè)月要還的利息為：

995833*0.5125%=5103.64元，則第二個(gè)月的實(shí)際還款額為4167+5103.64=9270.64元

以此類(lèi)推

等額本金下20年共還款約161.7萬(wàn)元，共支付利息61.7萬(wàn)元。

2、如果是等額本息，借款100萬(wàn)元，20年還清，年利率6.15%，月利率0.5125%，則每月還款額(含本、息)為7251.12元。

(1)第一個(gè)月計算出的利息同樣為5125元，第一個(gè)月只歸還了本金7251.12-5125=2126.12元；

(2) 第二個(gè)月計息的基礎是上個(gè)月的本金余額，即100萬(wàn)-2126.12=997873.8元，則第二個(gè)月應還的利息是5114.10元，即第二個(gè)月歸還的本金為2137.01元

以此類(lèi)推

等額本息下，20年共還款約174萬(wàn)元，共支付利息74萬(wàn)元。

通過(guò)上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個(gè)更合算的問(wèn)題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個(gè)月都比等額本息的還款金額大，所以其實(shí)就類(lèi)似于每個(gè)月都有部分提前還款，通過(guò)這種每個(gè)月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實(shí)如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢(qián)的時(shí)候專(zhuān)門(mén)做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個(gè)月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設計要多賺你的利息。

所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì )小。等什么時(shí)候有資金的時(shí)候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。

借用銀行的錢(qián)，我們把結余下來(lái)的錢(qián)，投資利息只要比銀行高，其實(shí)就是賺的，個(gè)人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當于在利用銀行錢(qián)做投資了。

另外：如果網(wǎng)貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來(lái)說(shuō)，實(shí)際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個(gè)12個(gè)月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少？一年后回款10661，實(shí)際年化6.61%，而目前我們多多智富平臺一個(gè)月的項目就年化率高達16%了，每月復投收益倍增，基價(jià)值遠遠高于6.15%的商業(yè)貸款。

結論：

建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買(mǎi)房前期已經(jīng)拿出了大額的現金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數值多。隨著(zhù)生活水平提高，可支配現金會(huì )越充沛，這個(gè)時(shí)候無(wú)論提前還款還是投資都會(huì )比較從容滴哦。

四、哪類(lèi)人適合提前還款vs不用提前還款

提前還款三類(lèi)人：

1、傳統保守黨：錢(qián)只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習，不了解，不愿意承擔任何風(fēng)險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實(shí)的明智選擇。

2、不想要任何的負責，覺(jué)得欠錢(qián)很有負擔，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。

3、這一類(lèi)是高人哦，還了房子的錢(qián)，又拿無(wú)貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶多多君一塊玩吧。

建議不用提前還款的類(lèi)型：

1、公積金貸款，商貸7折，8折，公積金貸款利率才4.05%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著(zhù)樂(lè )吧。

2、等額本金還款期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個(gè)月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。

等額本息還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，可以提前還款，但是看準時(shí)間，節省的利息會(huì )比較多，其實(shí)節省的利息已經(jīng)沒(méi)有多少了。

最后說(shuō)上一句，其實(shí)思路很簡(jiǎn)單，找到年利率大于4.05%，6.15%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢(qián)掙錢(qián)。

現在的經(jīng)濟大環(huán)境，是降息通道，借的錢(qián)越長(cháng)越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。

總結：

首先，如果能借到銀行的錢(qián)，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實(shí)際上長(cháng)期是高通脹、低利率，甚至長(cháng)期是負利率。你借到銀行的錢(qián)，其實(shí)就是等于賺到了。

也因為負利率的這個(gè)原因，所以等額本息還款要比等額本金還款好。等額本息確實(shí)最后還給銀行的利息要多一些，但是一開(kāi)始的壓力要小一些。很多人買(mǎi)房一開(kāi)始就是借了債的，很多人一開(kāi)始的壓力都非常大。這個(gè)時(shí)候，能減輕一點(diǎn)是一點(diǎn)。更重要的是，現在中經(jīng)濟學(xué)家和政府官員都相信“通脹比通縮好”。

所以，美國量化寬松，歐洲日本量化寬松，中國也是。所以，負利率有可能長(cháng)期存在。用等額本息還款你現在一個(gè)月還3000,30年之后還是還3000；等額本金現在一個(gè)月還4500,30年后還1000?？墒?，現在的錢(qián)要比30年后的錢(qián)要值錢(qián)呀?，F在每個(gè)月月供多1500，可能會(huì )讓很多人吃不消。30年之后每個(gè)月少了2000塊錢(qián)，可能只夠吃個(gè)早餐了。時(shí)間值錢(qián)呀！